Przy budowie hali nie zawsze najniższa cena pojedynczej usługi oznacza najniższy koszt całej inwestycji. Dla inwestora znaczenie ma również koordynacja projektu, odpowiedzialność za wykonanie, możliwość kontrolowania budżetu oraz ryzyko opóźnień. Z tego powodu warto porównać dwa modele: rozdzielenie projektowania i wykonawstwa oraz formułę „Zaprojektuj i Zbuduj”, w której oba etapy prowadzi jeden generalny wykonawca.
Na czym polega podział projektu i wykonawstwa?
W tradycyjnym modelu inwestor najpierw wybiera projektanta, a po przygotowaniu dokumentacji szuka wykonawcy. Pozornie daje to dużą swobodę. Można osobno negocjować cenę projektu i robót, a wykonawców porównywać na podstawie przygotowanej dokumentacji.
Problem pojawia się na styku obu etapów. Projektant odpowiada za rozwiązania przyjęte w dokumentacji, natomiast wykonawca za ich realizację. Jeżeli podczas budowy okaże się, że określone rozwiązanie wymaga zmiany, dodatkowych prac albo zastosowania innego materiału, trzeba ustalić, kto ponosi odpowiedzialność i koszt.
Dla inwestora oznacza to dodatkową pracę: koordynowanie projektanta, wykonawcy, branżystów i dostawców. Przy bardziej rozbudowanej hali liczba takich zależności szybko rośnie.
Co daje model „Zaprojektuj i Zbuduj”?
W formule „Zaprojektuj i Zbuduj” projektowanie i wykonawstwo znajdują się po stronie jednego podmiotu. Generalny wykonawca odpowiada za przygotowanie projektu, formalności oraz realizację robót, a następnie za doprowadzenie inwestycji do odbioru.
Tak właśnie model realizacji hal magazynowych opisuje Probis. Firma wskazuje, że inwestor zawiera jedną umowę, a jeden wykonawca koordynuje projekt, formalności, konstrukcję i odbiory.
Największa różnica nie polega więc wyłącznie na liczbie podpisanych umów. Chodzi przede wszystkim o jedno miejsce odpowiedzialności za spójność całej inwestycji.
Kiedy jeden generalny wykonawca może ograniczyć koszty?
Oszczędności nie muszą wynikać z tego, że sama robocizna będzie tańsza. Mogą pojawić się wcześniej — już na etapie projektowania.
Projektant, który jednocześnie odpowiada za wykonanie, może uwzględniać w projekcie dostępne technologie, sposób montażu czy wymagania przyszłego użytkowania hali. Łatwiej również ocenić, czy określone rozwiązanie ma uzasadnienie ekonomiczne.
Dotyczy to między innymi:
- konstrukcji i rozpiętości hali,
- wysokości użytkowej,
- rodzaju obudowy ścian i dachu,
- posadzki przemysłowej,
- liczby i rozmieszczenia bram oraz doków,
- instalacji,
- wymagań przeciwpożarowych,
- przygotowania obiektu do przyszłej rozbudowy.
W przypadku hali magazynowej szczególnie istotne jest to, że decyzje projektowe wpływają nie tylko na koszt budowy, ale również na późniejsze funkcjonowanie obiektu.
Czy „Zaprojektuj i Zbuduj” oznacza zawsze niższą cenę?
Nie. Nie należy traktować tej formuły jako automatycznej gwarancji najniższego kosztu. Jej przewaga dla inwestora może polegać przede wszystkim na ograniczeniu ryzyka, uproszczeniu zarządzania i lepszej kontroli całego procesu.
Koszt hali zależy od wielu parametrów. Inaczej wyceniany będzie prosty, nieogrzewany magazyn, a inaczej obiekt logistyczny z dokami, rozbudowanymi instalacjami i wymaganiami przeciwpożarowymi.
Dlatego porównując oferty, warto sprawdzić nie tylko cenę za metr kwadratowy. Trzeba przede wszystkim ustalić, co dokładnie zawiera cena.
Jedna umowa czy kilka? Co zmienia się dla inwestora?
Przy podziale procesu inwestor musi samodzielnie koordynować zależności pomiędzy projektowaniem i budową. W formule generalnego wykonawstwa odpowiedzialność za koordynację przejmuje wykonawca.
Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy podczas realizacji pojawi się konieczność modyfikacji rozwiązania. Jeżeli projektant i wykonawca są częścią tego samego procesu, decyzję można analizować z punktu widzenia zarówno dokumentacji, jak i możliwości wykonawczych.
To także jeden z powodów, dla których kompleksowa budowa hali magazynowej może być wygodniejsza dla inwestora, który nie chce tworzyć własnego zespołu odpowiedzialnego za codzienną koordynację budowy.
Na co zwrócić uwagę przy porównywaniu ofert?
Sama nazwa modelu realizacji nie wystarczy. Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić zakres odpowiedzialności generalnego wykonawcy.
Lista kontrolna może obejmować:
- Czy wykonawca odpowiada za projekt i uzyskanie wymaganych decyzji?
- Czy w cenie uwzględniono badania geotechniczne i niezbędne uzgodnienia?
- Czy oferta obejmuje fundamenty, konstrukcję, obudowę i posadzkę?
- Jaki jest zakres instalacji oraz prac związanych z ochroną przeciwpożarową?
- Kto odpowiada za koordynację podwykonawców?
- Czy harmonogram obejmuje również etap projektowy i formalny?
- Jak określono zasady dotyczące zmian w projekcie?
- Czy cena obejmuje kompletny zakres potrzebny do użytkowania hali?
Takie porównanie często pokazuje, dlaczego dwie pozornie podobne oferty różnią się ceną.
Kiedy rozdzielenie projektu i wykonawstwa może mieć sens?
Nie oznacza to, że osobny projektant i osobny wykonawca są zawsze złym rozwiązaniem. Taki model może być uzasadniony, gdy inwestor ma własny zespół techniczny, jasno określoną koncepcję i doświadczenie w prowadzeniu inwestycji budowlanych.
Sprawdza się również wtedy, gdy inwestor chce samodzielnie kontrolować poszczególne etapy i ma zasoby potrzebne do koordynowania kilku firm.
Przy pierwszej większej inwestycji przemysłowej bilans może wyglądać inaczej. Im więcej zależności pomiędzy projektem, formalnościami i wykonawstwem, tym większe znaczenie ma sprawne zarządzanie całością.
Co bardziej opłaca się inwestorowi?
Nie ma jednej odpowiedzi dla każdej hali. Dla inwestora najważniejsze jest porównanie całkowitego kosztu, zakresu odpowiedzialności i ryzyka, a nie tylko ceny projektu albo robót budowlanych.
Jeżeli priorytetem jest uproszczenie procesu, ograniczenie liczby stron zaangażowanych w inwestycję i przeniesienie koordynacji na jednego partnera, formuła „Zaprojektuj i Zbuduj” może być racjonalnym rozwiązaniem.
Warto przy tym dokładnie określić zakres umowy. Dobrze skonstruowana oferta powinna jasno pokazywać, co inwestor otrzyma w ramach ustalonego budżetu i za jakie elementy mogą pojawić się dodatkowe koszty.
W przypadku inwestycji przemysłowej właśnie ta przejrzystość może być ważniejsza niż pozorna oszczędność uzyskana na jednym z etapów. Probis realizuje budowę hal magazynowych właśnie w formule generalnego wykonawstwa „od A do Z”, obejmującej projekt, formalności i wykonanie. Więcej informacji o zakresie można znaleźć na stronie firmy Probis oraz w opisie budowy hal magazynowych.
