Mamy zapaść na rynku kredytowym, zapaść na rynku sprzedaży mieszkań i boom na rynku najmu. Co dalej? Ceny mieszkań spadną, ale dopiero wiosną 2023 r. Na rynku pierwotnym o ok. 10 proc., ale na rynku wtórnym – szczególnie starsze mieszkania z lat 70. ub. w., niedocieplone, z niewymienionymi oknami i w mniejszych miastach – mogą naprawdę solidnie oberwać, nawet o 30-40 proc. Ta zima będzie game changerem – mówi Tomasz Narkun, analityk rynku nieruchomości. Czy czas interweniować? Pomóc deweloperom, bo fala upadłości ich nie ominie? A może Polakom, którzy nie mogą już ani kupić ani wynająć mieszkania?
Co się dzieje na rynku nieruchomości? Mamy zapaść? Kryzys? Ledwo korektę? Czy może właściwie nie ma o czym mówić?
Na razie jeszcze nie ma korekty, mamy raczej wyhamowanie cen w większości miast. Za to mamy zapaść na rynku kredytowym, zapaść na rynku sprzedaży mieszkań i boom na rynku najmu. W zasadzie nie można już nic wynająć, za to z miesiąca na miesiąc będzie rosła podaż mieszkań wystawionych na sprzedaż. Zdecydowanie jest o czym mówić.
To po kolei. Biuro Informacji Kredytowej pokazało, że w lipcu tego roku zarówno liczba, jak i wartość udzielonych kredytów spadły rok do roku o ponad 62 proc. – to jest ta zapaść. Rynek kredytowy runął, bo runęła zdolność kredytowa Polaków. Przeciętna polska rodzina jeszcze we wrześniu 2021 r. mogła pożyczyć w banku na zakup mieszkania 700 tys. zł. Dziś – po podwyżkach stóp procentowych z 0,1 proc. do ponad 6 proc. – o 40 proc. mniej. A jak ktoś nie dostał w tym czasie podwyżki pensji przynajmniej w wysokości średniego wzrostu wynagrodzeń, to nawet o połowę. Jak ten wzrost stóp procentowych spowodowany inflacją wpłynął na plany mieszkaniowe Polaków? Ilu z nich musiało się pożegnać z marzeniem o własnym mieszkaniu?
Spojrzałbym nie tyle na to, jak duża to grupa, ale która to grupa. Przez ostatni rok w biurach sprzedaży nieruchomości widać bowiem drastyczny spadek osób do 30. roku życia, które chcą kupić mieszkania. To ta grupa, i ze względu na kurczącą się zdolność kredytową, i ze względu na wzrost cen, została najbardziej poszkodowana. Zresztą nie tylko w Polsce.
Druga strona medalu jest taka, że ta sytuacja wypchnęła młodych na rynek najmu, który dokładnie w tym samym czasie doświadczył ogromnego popytu ze strony uchodźców z Ukrainy. Efekt jest taki, że ten rynek się wyczerpał i w zasadzie nie ma mieszkań na wynajem w większych miastach. A ten problem może się pogłębiać, bo prawdopodobnie wojna w Ukrainie nie skończy się szybko, a do tego zaraz zjadą się studenci szukający mieszkań.
I co dalej?
Być może to jest moment, w którym w Polsce wajcha przywiązania do własności zaczyna przechylać się w stronę długoterminowego najmu.
Ci, którzy wsiedli do tego pociągu (właścicieli nieruchomości – red.) w roku 2015, 2016 czy nawet jeszcze w 2017 i kupili mieszkanie, są szczęściarzami, bo taka sytuacja na rynku może się już nie powtórzyć. Stopy procentowe mogą długo nie wrócić do tak niskich poziomów jak wówczas. Ludzi nie będzie więc stać na odpowiednie dla nich mieszkania, ale najwyżej na zbyt małe jak na ich potrzeby, więc będą szukali ratunku na rynku najmu, zamiast kupować. A jak to potrwa dłużej, Polacy zaczną się do tego przyzwyczajać i postawią na najem zamiast na własność. To może być moment, kiedy zaczynamy rewolucję społeczną w Polsce, bo kupować mieszkania będą mogły już tylko osoby z grubszym portfelem, czyli albo z gotówką albo z bardzo dużą zdolnością kredytową.
Gdyby spojrzeć na zagranicę – USA, Kanadę, Francję, Niemcy – tam dokładnie tak samo się to zaczynało. Najpierw następował duży odpływ na rynek najmu, niby na chwilę, ale ta chwila trwała bardzo długo, aż ludzie przyzwyczajali się do sytuacji i tak już zostawali na lata.
A z jakiego poziomu zaczynamy tę rewolucję? Ilu Polaków mieszka na własnym, a ilu wynajmuje mieszkanie?
Polska jest w czołówce europejskiej, a nawet światowej, jeśli chodzi o własność mieszkań. Jedynie 4 proc. osób mieszka w wynajętych mieszkaniach, a dla porównania średnia unijna to 21 proc., a w Niemczech to aż 41 proc. I u nas właśnie zaczyna się to również zmieniać, ale to będzie długi proces. Zacznie go pokolenie do 30. może do 35. roku życia, w którym już więcej ludzi będzie się decydowało na najem niż na zakup.
Co zatem z cenami mieszkań? Długoterminowo, biorąc pod uwagę, że przestaniemy być tak przywiązani do własności, i krótkoterminowo – uwzględniając, że stopy procentowe zaczną spadać prawdopodobnie pod konnic 2023 r. i zdolność kredytowa zacznie powoli wracać?
To, co w tej chwili jeszcze tak naprawdę utrzymuje ceny mieszkań, to nadal stosunkowo niewielka podaż. Ona się pojawi dopiero gdzieś w połowie przyszłego roku – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jeśli nadal popyt będzie słaby, to prognozuję, że w krótkim okresie ceny mogą spaść na rynku pierwotnym do 10 proc.
A na rynku wtórnym?
Nawet więcej. W przypadku lokali starszych, z lat 70., niedocieplonych, szczególnie narożnych, z niewymienionymi oknami i w mniejszych miastach – może nawet o 30-40 proc. One mogą naprawdę oberwać. Game changerem będzie nadchodząca zima, bo ona pokaże, że te stare mieszkania, nieefektywne energetycznie są po prostu drogie w utrzymaniu, a czynsze w nich będą przekraczać 1-1,2 tys. zł, a to już bardzo dużo. W Polakach wzrośnie tej zimy z pewnością skokowo świadomość energetyczna.
Ale bardzo wiele zależy po prostu od kondycji gospodarki. W otoczeniu recesyjnym ceny nieruchomości praktycznie nigdy nigdzie na świecie się nie utrzymywały. Jeżeli więc wejdziemy w ogólnoeuropejską recesję wywołaną kryzysem energetyczny, jeśli wzrośnie bezrobocie, a płace przestaną rosnąć, a to przede wszystkim z płacami powiązane są ceny nieruchomości, wtedy może przyjść głębsza korekta.
To ta korekta jeszcze się nie zaczęła? Z ostatnich danych firmy Expander i rentier.io wynika, że jeszcze w czerwcu w 11 z 17 największych polskich miast ceny zaczęły już lekko spadać.
Według mnie jesteśmy teraz jeszcze w końcówce cyklu nieruchomościowego. Taki cykl trwa średnio 16 lat, czasem do 18. Ostatni szczyt mieliśmy w 2007 r., wcześniej w 1990 r., jeszcze wcześniej w 1974 r. Ostatni cykl idealnie wpisuje się w dane historyczne. Od 2013 r. do 2017 r. mieliśmy fazę odbudowy, potem fazę ożywienia, ostatnio fazę eksplozywną i dziś mamy typowe objawy dla szczytu cyklu – wyższe stopy procentowe, wyhamowanie budów i zmiana sentymentu na rynku. Obstawiam, że marazm na rynku potrwa rok, może półtora, a więc minimum do końca przyszłego roku. Ale pierwsze spadki cen zobaczymy dopiero na wiosnę przyszło roku. Na razie mamy jedynie hamowanie cen, a dopiero po zimie rynek wyraźnie obierze kierunek.
Co stanie się w czasie tego roku-półtora z deweloperami?
Już teraz widać, że mali deweloperzy albo tacy, którzy byli wysoko zlewarowani, budowali bliźniaki czy domy jednorodzinne, na 99 proc. nie wytrzymają tego okresu roku. Nie ma takiej możliwości, żeby wywiązali się ze swoich zobowiązań kredytowych bez sprzedaży. Ten kryzys przetrwają prawdopodobnie tylko silni gracze, którzy i tak pewnie będą musieli podeprzeć się jakimiś kredytami, bo widać, że oni też teraz przestają budować.
W czerwcu w siedmiu największych miastach w Polsce sprzedaż nowych mieszkań spadła o 57 proc. r/r., zaś w lipcu liczba pozwoleń na budowę mieszkań spadła o 24 proc. r/r.
Właśnie. Te spadki są ogromne, a zmniejszenie liczby nowych budów wcale nie następuje dlatego, że deweloperzy chcą zmniejszyć podaż, żeby utrzymać wysokie ceny, jak się często powtarza. Deweloperzy, żeby żyć, muszą budować cały czas i cały czas obracać pieniędzmi. Jeżeli nie budują, mają przewagę kosztów nad przychodami i biznes im się psuje, więc to stwierdzenie, że budują mniej celowo, to bajki. Oni teraz muszą pilnować, żeby nie generować nadmiernych kosztów w czasie krachu popytowego. Bo dziś ryzyko, jakie się przed nimi maluje, jest takie, że koszt budowy z powodu drogich gruntów i materiałów wyniesie 9 tys. zł, a z powodu braku popytu rynek ten metr będzie wyceniał jedynie na 7 tys. zł. To trzeba po prostu przeczekać.
A na ten klasyczny kryzys wynikający z cykliczności nakłada się przecież kryzys energetyczny, który może sprawić, że budowa wcale nie będzie opłacalna. Produkcja stali, cementu czy cegły oparte są na gazie. Może się okazać, że te ceny będą tak kosmiczne, że budowlanka absolutnie stanie. A to rozleje się na całą gospodarkę, bo budowlanka w dużym stopniu ją napędza.
Rysuje Pan bardzo groźny scenariusz.
W takich momentach często wkraczają z interwencją rządy. Politycy mogą wkroczyć ostro i, powiedzmy, zlikwidować WIBOR, dać wszystkim kredyty na 2 procent… Jeśli jednak nie zaczną pobudzać rynku budowlanego i dostępności kredytowej Polaków, wiosną ceny zaczną spadać.
Skoro o politykach mowa, co pańskim zdaniem powinni zrobić? Może to idealny czas, żeby zacząć w końcu tworzyć jakieś efektywne programy wsparcia mieszkaniowego w Polsce zamiast, jak dotąd, jedynie nijako prywatyzować politykę mieszkaniową, opierając ją na bankach i wpychaniu Polaków w kredyty hipoteczne?
Z punktu widzenia wolnego rynku, a ta perspektywa jest mi bliska, najlepiej nie robić nic. Niech rynek sam się oczyści, przetrwają najsilniejsi i nastąpi powrót do zdrowych wzrostów. Ingerencja państwa natomiast zwykle kończy się niezdrowym pompowaniem cen. Ale gdybym był politykiem, utrudniłbym spekulację na rynku nieruchomości, a ostatnie trzy-cztery lata to była właśnie jedna wielka spekulacja, co sprawiło, że mieszkania stały się niedostępne dla młodych. Malał wyraźnie udział osób, które kupują swoje pierwsze mieszkanie na rzecz tych, którzy robili na tym biznes.
Po pierwsze powszechny stał się handel cesjami umów deweloperskich. Przychodzi zamożny klient do dewelopera zaraz na początku sprzedaży danej inwestycji. Podpisuje 30 umów zakupu, wpłacając po 10 proc. wartości każdej. W ten sposób blokuje 30 mieszkań, a kiedy inwestycja jest już wyprzedana, a klienci nadal chcą kupować w niej mieszkania, zaczyna się odsprzedawanie cesji umów deweloperskich za odstępne i to zwykle pod stołem. To działo się w zasadzie u każdego dewelopera i to była jedna wielka patologia, która zdecydowanie wymaga regulacji.
Jakiej?
To proste: wysoko opodatkować takie transakcje cesjami.
Co jeszcze?
Flipping. Należy ukrócić takie krótkoterminowe transakcje nastawione wyłącznie na zysk przez podatek antyspekulacyjny, czyli od szybkiej sprzedaży poniżej jednego roku na przykład stawką 40 proc.
Kolejną grupą, która skorzystała na ultra niskich stopach procentowych, byli zamożni Polacy kupujący po kilka, nawet kilkanaście mieszkań i do dziś stoją one puste. Na rynku pierwotnym, czyli u deweloperów, nawet połowa sprzedaży to były takie transakcje, które nakręcały spiralę – zbieranie podaży powodowało jeszcze więcej inwestycji, a to z kolei napędziło zbyt szybki wzrost cen materiałów budowlanych, a te wzrost cen mieszkań. A skoro ceny rosły, to pojawiali się kolejni, którzy chcieli na tym wzroście zarobić. Rynek był rozgrzany, więc i deweloperzy podnosi swoje marże. To odpowiada co najmniej za 10-20 proc. wzrostu cen. Jeśli takie transakcje jakoś regulować, to również podatkiem od szybkiej sprzedaży.
Ale szybko problemu mieszkaniowego nie da się rozwiązać. W przyszłym roku przed wyborami parlamentarnymi sytuacja będzie jeszcze trudniejsza. Nadal nie będzie się jeszcze dało kupić własnego mieszkania i nie będzie się dało go wynająć. Młodzi będą albo zdani na łaskę rodziców albo na zamieszkanie w komunie, w jednym mieszkaniu w dwie lub trzy pary. Zrobi się naprawdę gorąco na froncie mieszkaniowym, więc spodziewam się czegoś naprawdę mocnego ze strony rządu, jakichś naprawdę radykalnych kroków, które mogą być szokiem dla rynku. I tego się jednocześnie boję, bo tylko sobie zaszkodzimy.
To co robić?
Na rynku prywatnym – nic, jedynie zwiększać konsekwentnie podaż mieszkań. A z drugiej strony tworzyć alternatywę dla rynku prywatnego w postaci budowania mieszkań państwowych na wynajem i to masowo. W ramach tego rynku państwowego przekształcać również pustostany w mieszkania na wynajem. I to tani wynajem. Nie tylko dla najuboższych, ale dla młodych, powiedzmy do 30. roku życia, żeby zarabiając 3,5 tys. zł też mieli szansę na rozwinięcie skrzydeł, założenie rodziny, inaczej nigdy nie wyjdziemy z kryzysu demograficznego.
A jak państwo samo nie buduje, to niech uwolni grunty należące do Skarbu Państwa, sprzedając je deweloperom. I to nawet nie za gotówkę, ale w zamian za gotowe mieszkania, które przejdą na własność gminy jako mieszkania czynszowe. I niech deweloperzy w przetargu licytują się, ile mieszkań za grunt gotowi są oddać do państwowego zasobu – 20 proc., może 30 proc.?
I jeszcze jedno! Zmieńmy prawo lokatorskie w Polsce. Dziś jest ono jednym z najbardziej restrykcyjnych w krajach OECD. To powoduje, że ci bogaci, którzy nakupowali w ostatnich latach mieszkań inwestycyjnie, trzymają je puste, bo boją się, że lokator będzie je niszczył, nie będzie płacił, a nie można będzie go z mieszkania usunąć. Ta pozorna ochrona lokatorów powoduje, że ludzie nie mogą wynająć mieszkań, bo ofert brakuje, a jednocześnie tysiące mieszkań stoją puste. To szkodzenie, nie pomaganie lokatorom. I to chyba rozwiązanie, które zadziała najszybciej.
Rozmawiała Agata Kołodziej.
Dofinansowano ze środków Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego
pochodzących z Funduszu Promocji Kultury
Tomasz Narkun
Obserwator i analityk rynku mieszkaniowego w Polsce i na świecie. Absolwent Akademii Ekonomicznej oraz Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. W branży nieruchomości od 2003 r. Zaczynał w młodym wieku od pracy w firmie budowlanej w Rzymie. Potem przyszedł czas na staże w Londynie i Mediolanie w firmach związanych z rynkiem nieruchomości. W spółkach deweloperskich w Polsce przechodził poszczególne szczeble rozwoju, począwszy od sprzedaży, doradztwa, udziału w konsultacjach projektowych, marketingowych, aż po cały proces budowlany. Na koncie ma sprzedane ponad 2500 lokali mieszkalnych i apartamentów nad morzem. Obecnie jest pełnomocnikiem i doradcą w spółkach deweloperskich oraz udziałowcem w grupach inwestycyjnych obracających nieruchomościami w zachodniej Polsce. Prywatnie inwestor na rynku nieruchomości.
